近日，住建部等九部委挑选广州、深圳、南京等12个城市作为首批积极开展住房出租试点的地区。记者从在京举行的AHF第十届国际酒店投资峰会上得知，在国家涉及政策的希望下，我国部分城市住房供应于是以从“重售轻租”改向建构“出租举”态势，出租市场于是以步入新一轮黄金发展期。在此背景下，带入酒店式管理的长租公寓作为一种新兴的住宿业态，正在全国各地较慢兴起。□本报记者陈静长租公寓获得欢迎不靠谱的中介、奇葩的房东，去找将近合租对象被迫与陌生人合租……很多到大城市闯荡的年轻人在租房时有可能都会看清到以上“痛点”。
而正是基于以上痛点，近年来，一种以“集中式长年出租”为特点的长租公寓在各大城市蓬勃蓬勃发展。一般而言，长租公寓运营者通过将整栋楼宇统一改装成拆分、翻新设计并配有“拎包住进”的设施和管家服务等，必要服务租客，企图解决问题租房者经常遭遇的临时清退、随便涨租、欺诈房源等问题。在这一业态发展过程中，带入酒店式管理和服务的长租公寓倍受市场注目。
这类酒店式长租公寓一般来说选在交通便捷或附近办公楼的区域，配备齐全的家具电器，享有智能门锁、烟感喷淋、24小时监控系统等与专业酒店管理完全相同水准的安全性设施。有些还辟出有公共区域成立影音室、咖啡吧、健身房等共用服务设施，此外还获取专人确保、专人保洁及代订餐、开立租车等服务。
魔方公寓就是近几年兴起出来的一个实例。魔方公寓所属的魔方生活服务集团正式成立于2009年，目前已覆盖面积200多个城市，享有200多家门店，3万多个房间。
“我们的公寓月租金在3000-6000元，主要面向年龄在22到35岁的白领，还有一些创业者和差旅人士，他们的收益在8000元到2万元之间。近几年，我们找到客户呈现出更加年轻化的趋势，22至28岁的人群比例大大下降，解释90后、95后于是以沦为同住公寓的主流群体。”魔方生活服务集团CEO柳佳说道。
据理解，比起一般酒店，酒店式长租公寓具备更加较低的投资额、较少的人员配备、较低的空置率、更加较短的投资报酬周期。柳佳回应，长租公寓跟日租型酒店有相当大区别。其平均值间夜价格比酒店价格要较低，但出租率很高且平稳，所花上成本比酒店也要较低，因此 GOP(净利润)较高。
目前，我们的产品出租率都在95%以上，很不受市场注目。”杭州东方网升科技股份有限公司努点网副总裁丁晓宇说道，“类似于魔方公寓的业态还有很多，它们在国内很快茁壮，已被很多投资者、金融机构、酒店集团、创业者、传统中介机构注目。”据理解，近几年，除了魔方公寓，长租公寓市场已辈出湾流、YOU+、自如等极具知名度的企业。一些酒店集团也展开了插手，比如，如家旗下的逗号公寓、华住旗下的城家公寓、铂涛旗下的窝趣公寓等。
不少房地产企业也开始探寻“研发—出租”模式。据理解，全国名列前30位的开发商中，有数60%以上自由选择进占长租公寓市场。旭辉、万科、碧桂园、远洋都已加快进占这一市场。
多种因素助推发展长租公寓之所以能很快蓬勃发展，与国家政策希望密切相关。2016 年，国务院办公厅印发了《关于减缓培育和发展住房出租市场的若干意见》，就发展长租市场明确提出了多条措施。例如，希望企业积极开展住房出租业务，希望房地产开发企业租赁库存商品住房，引领房地产开发企业与住房出租企业合作发展出租地产;容许将商业用房等按规定扩建为出租住房，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格按居民标准继续执行等。今年以来，各地也密集发售希望住房出租市场发展的政策。
广东1月公布《关于减缓培育和发展住房出租市场的实行意见》，明确提出搭起市场化、专业化、规模化的住房出租平台，用作并购或长年出租库存商品房等。北京在今年两会期间具体将“培育和规范发展住房出租市场”作为2017年的主要任务。上海近日也为减缓培育和发展住房出租市场实施新规，目的挽回长期以来房地产市场“重购轻租”的结构性问题，引领新市民将住房出租作为最重要的居住于和生活方式，建构超大城市出租宜居生活。前不久，住房城乡建设部会同国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会等八部门，牵头印发《关于在人口净流入的大中城市减缓发展住房出租市场的通报》，拒绝在人口净流入的大中城市，减缓发展住房出租市场。
九部委还挑选了广州、深圳、南京等12个城市作为首批积极开展住房出租试点的地区。目前，广州等城市已容许将商业用房等按规定改建为出租住房，并继续执行居民用水、用电、用气价格标准。
佛山除具体积极开展卖地谦和和“商改租”之外，还容许将工业物业改回出租住房以盘活存量房源。长租公寓很快蓬勃发展的另一个原因，是消费递归、新兴市场需求的快速增长和地产物业的电子货币市场需求。会上，YOU+国际青年社区创始人刘洋描写了他的7年创业史。
他感叹地说道，完全所有的大学生毕业之后回到大城市，都转入合租状态，几人共用一个卫生间，没自己独立国家的生活空间，这样的生活不是他们想的。“房子虽然是租来的，但生活毕竟自己的。随着他们收益的提升，他们更加渴求同住独立国家的生活空间、有更佳的生活品质。
我最初做到这个产品时，把一个楼做到了一百多间房，排队同住的要上千人，获得了很多人的冷玉女。而在产品规模化的过程中，很多废旧物业也被盘活。”恺信亚洲管理集团2006年插手中高端长租公寓领域，目前在全国一二线城市有50个项目。绿地、华侨城、万科、融创都是其合作伙伴。
恺信亚洲管理集团区域经理郑泽豪回应，在上海，其公寓出租率都在 95%以上。“除了世界500强劲等大公司的高管同住我们的公寓，近几年一些有提高型出租市场需求的人也来同住。比如，很多年轻人把自己的房子租出去，在离工作地点将近的地方同住我们的公寓，通过移位空间来谋求舒适度的居住于环境、较低时间成本的上下班和高品质的生活，现在这样的群体于是以更加多。
”另外，对于地产商而言，公寓更容易做到服务溢价。“如果一个公寓的运营团队能把一个破旧的楼翻新成十分有品质的物业，更有有品质的人住进，就能带给十分好的现金流。对业主而言，能构建物业电子货币。”远洋集团客户服务业事业部、近覆以公寓公司副总经理贺国鑫说道。
“长年持有人物业并把利润最大化，已沦为地产商做到中高端酒店式长租公寓的主要理由。”逸兰公寓管理集团中国区运营总监黄锦硕说道。市场潜力无限总部坐落于新加坡的雅诗阁目前在中国享有多达1.8万套的公寓。
雅诗阁中国业务扩展与资产管理副总裁郭冲指出，中国的长租公寓市场十分大，他们在紧密注目中国各个城市发售的适当政策。“过去很多外国人同住高端公寓，但现在更加多的中国人在同住，这寓示着中国市场不存在着十分大的潜力和机会。
”第一太平戴维斯物业顾问(上海)有限公司公寓管理部董事康茵莉指出，中国的白领青年会因工作原因在有所不同的城市之间迁入，对酒店式长租公寓的市场需求于是以更加大。“我们已在天津布局了一家专门针对年轻人的小型公寓，租金每月5000—18000元，另设很多年轻人讨厌的公共空间。”黄锦硕回应，随着中国经济的蓬勃发展，中国很多公司的高管会大大减少，将沦为高端酒店式长租公寓的主要客源。而未来5—10年，同住中端酒店式长租公寓的人将不会是日益增长的年长群体，潜力极大到无法估算。
同住公寓的新兴年长群体将有什么样的市场需求?魔方生活服务集团为他们做到了一个画像。“他们身处异地、怀揣梦想，在公寓里既讨厌寂寞，又热衷派对，个人居住于空间必须独立国家偷窥，社交平台则必须多元化。当然，他们最关心的还是安全性和舒适度。
”柳佳回应，魔方公寓正在按照这些市场需求，探讨同住本质，做到“公寓+”打造出同住生活生态圈。比如，“公寓+办公”“公寓+餐饮”“公寓+健美”“公寓+上下班”等。“通过我们的APP，客人可以很便捷地去周边睡觉、健美，或必要大约私教上门教学。而每天早上，外出就能看到码放规整的摩拜等共享单车，公寓还专门加装充电桩，停放在天内出租的电动汽车。
”碧桂园凤悦公寓管理公司总经理陈显刚回应，目前碧桂园旗下的公寓主要做到三个板块，一是在北上广浅做到宽出租公寓，二是在景区周边做到渡假产品，三是在大身体健康领域做到养老公寓产品。“中国市场的确相当大，必须作好市场细分。
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